Refus d'un certificat d'urbanisme, que faire ?

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Le 11/07/2006 à 21:45
Juriste intéressé


Inscrit : 08/07/06
Message(s) : 8 
Bonjour,

J'ai besoin de votre aide !

Nous avons fait une demande de CU qui vient d'être refusée, malgrè un avis favorable de la commune (une délibèration du conseil municipale a été jointe à la demande : "il est de l'intérêt vital pour la commune de maintenir un jeune ménage qui ne posséde pas d'autre terrain dans la commune ; la commune ne dispose pas de terrains constructibles sauf situés au même lieu-dit donc en dehors du périmètre communal ; que cette demande ne porte pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages, à la salubrité et à la sécurité publique", délibération votée à l'unanimité....).

Je souhaite faire appel à cette décision mais je ne sais plus par quel bout prendre le problème.

Que me conseillez-vous ?

Délais et voies de recours :
1/ saisir le TA d'un recours contentieux dans les délais de 2 mois
2/ saisir d'un recours gracieux l'auteur de la décision
3/ saisir d'un recours hiérarchique le ministre chargé de l'urbanisme

Sachant que le motif du refus est le suivant :

"Le terrain considéré est situé en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune, dans un secteur à vocation d'espace rural et nature, totalement excentré du tissu urbain traditionnel du village.
Le terrain concerné présente une sensibilit paysagère....
L'urbanisation diffuse de ce secteur serait d'une part, de nature à favoriser une urbanisation dispersée, incompatible avec la vocation et le caractère naturel des espaces environnants, s'inscrivant en discontinuité avec la morphologie urbaine du village du fait de sa situation au delà de la limite naturelle que forme la voie communale (application des dispostions des articles L 111-1-2 et R 111-14-1 (a) du code de l'urbanisme"

Comment argumenter ?

Je vous remercie pour l'aide et le soutien que vous pourrez m'apporter

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Paris, Le 12/07/2006 à 09:24
Administrateur
Notaire


Inscrit : 24/01/04
Message(s) : 2504 
c'est un CU qu'on vous refuse ou un permis de construire ?

Si c'est un CU je comprends pas trop, ou alors c'st un CU préopérationnel ? Vous avez l'intention de construire ?

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Le 12/07/2006 à 09:37
juriste émérite



Inscrit : 24/01/04
Message(s) : 5028 
une question bete mais ca veut dire quoi CU?

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M2 - DJCE de Nancy
CRFPA de Versailles

Paris, Le 12/07/2006 à 09:38
Administrateur
Notaire


Inscrit : 24/01/04
Message(s) : 2504 
lol certificat d'urbanisme ^^

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Le 12/07/2006 à 09:41
juriste émérite



Inscrit : 24/01/04
Message(s) : 5028 
ah merci

je me coucherai moins bete ce soir ;-

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Le 12/07/2006 à 21:39
Juriste intéressé


Inscrit : 08/07/06
Message(s) : 8 
CU = certificat d'urbanisme c'était indiqué dans l'intitulé du sujet....

oui, c'est l'étape avant la demande de permis de construire !

Paris, Le 12/07/2006 à 22:01
Administrateur
Notaire


Inscrit : 24/01/04
Message(s) : 2504 
oui donc c'est un CU préopérationnel. Donc on ne peut pas dire qu'il a été refusé. On vous a simplement délivré un CU négatif. Quelles sont les raisons du refus ? Normalement l'acte doit être motivé, c'est un principe de base du droit administratif...

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Le 13/07/2006 à 10:55
Intervenant


Inscrit : 19/05/06
Message(s) : 11386 
Oh ! Y a la canicule à Nancy ? Il me semble avoir vu les motifs du refus exposés dans le premier message de Lydia, si je ne me trompe... :))

Et j'ai bien peur qu'il n'y ait pas grand-chose à faire et que ce refus pourrait bien remettre même en cause la déclaration de constructibilité des terrains en question, je me trompe ? Ou alors, il y a un hiatus quelque part...

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Hors Concours

Paris, Le 13/07/2006 à 13:39
Administrateur
Notaire


Inscrit : 24/01/04
Message(s) : 2504 
Effectivement j'ai lu un peu vite...

La commune a un POS ou pas ? a priori si on a un avis de la commune, je pense qu'il n'y a ni POS ni PLU, donc à mon avis il ne reste plus qu'à exercer un recours, au choix je pense entre le ministre (en fait le préfet) et le TA... Avec une préférence pour le TA c'est encore le plus simple et le plus court ! Mais bon plaider sa situation devant le préfet c'est bien aussi !

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Le 16/07/2006 à 14:34
Juriste intéressé


Inscrit : 08/07/06
Message(s) : 8 
oui, c'est ce que je pensais faire : un recours auprès du Préfet mais comment se défendre face aux articles L111-1-2 et R111-14-1 (a) ????

Comment faire pour les contourner ????

Le 16/07/2006 à 15:16
Intervenant


Inscrit : 19/05/06
Message(s) : 11386 
Bonjour,
Je ne suis pas spécialiste de la chose, mais je suppose qu'à votre place, j'essaierais de faire la démonstration que votre projet n'est pas de nature à s'opposer aux articles mentionnés.
Pour l'article R111-14-1, ça me paraît assez simple pour les paragraphes b, c et d. Un peu plus délicat pour le paragraphe a. Mais, le maire devrait pouvoir vous aider pour argumenter.
Pour l'article L111-1-2, il me semble que vous pourriez appuyer sur le paragraphe 4 :
Citation :

4º Les constructions ou installations, sur délibération motivée du conseil municipal, si celui-ci considère que l'intérêt de la commune, [u:3v4ipy1w]en particulier pour éviter une diminution de la population communale[/u:3v4ipy1w], le justifie, dès lors qu'elles ne portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages, à la salubrité et à la sécurité publique, qu'elles n'entraînent pas un surcroît important de dépenses publiques et que le projet n'est pas contraire aux objectifs visés à l'article L. 110 et aux dispositions des chapitres V et VI du titre IV du livre Ier ou aux directives territoriales d'aménagement précisant leurs modalités d'application.

Toujours avec l'aide de votre maire (parce qu'il va falloir "éplucher" les articles cités dans ce paragraphe...). Et parce qu'à mon humble avis, la délibération du CM aurait mieux fait de plus insister sur ce point que sur ceux qui y ont été évoqués. Un CM n'a pas la capacité - vu par le préfet - de juger s'il y a "atteinte à la sauvegarde des espaces naturels et des paysages, à la salubrité et à la sécurité publique" ou non.


Solution complémentaire à celles suggérées par Olivier : faire intervenir votre député (encore et toujours avec l'appui du maire).

Vous l'aurez compris, votre meilleur atout, c'est d'avoir l'appui de la commune. :))

Elles n'ont, en général, pas beaucoup de pouvoirs à l'échelon départemental, mais...
...il y a bientôt des élections... :wink:


Là où vous voulez construire, ou à proximité, n'y aurait-il pas une vieille masure en ruine ou des vestiges de constructions, abreuvoir, lavoir, granges, abri de cantonnier ? Ou serait-ce un lieu-dit où on pourrait prouver qu'il y a eu des constructions dans le passé (cadastre, cartes postales anciennes, vieux documents conservés religieusement par une petite vieille du village) ? Ce ne serait pas une condition suffisante, mais ça pourrait aider le dossier.

Autre question à soulever : comment ces terrains sont-ils devenus constructibles ? Par quelle procédure ?

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Hors Concours

Le 18/07/2006 à 21:32
Juriste intéressé


Inscrit : 08/07/06
Message(s) : 8 
Bonjour et merci pour ton aide,

Dans ce projet nous avons l'appui de la commune à 100 %, certains conseillers seraient même prêt à mettre en jeu leur mandat pour nous appuyer et pour faire "pression", mais je ne suis pas sûr que ce soit une solution.... (il suffit qu'un conseillé démissionne et nous sommes obligés de faire de nouvelle élection....)

Ils sont un peu écoeurer de constater que la DDE n'a pas tenue compte de la délibération, pour le motif :

Le terrain considéré est situé en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune, dans un secteur à vocation d'espace rural et nature, totalement excentré du tissu urbain traditionnel du village.
Le terrain concerné présente une sensibilit paysagère....
L'urbanisation diffuse de ce secteur serait d'une part, de nature à favoriser une urbanisation dispersée, incompatible avec la vocation et le caractère naturel des espaces environnants, s'inscrivant en discontinuité avec la morphologie urbaine du village du fait de sa situation au delà de la limite naturelle que forme la voie communale (application des dispostions des articles L 111-1-2 et R 111-14-1 (a) du code de l'urbanisme"


Je vais donc essayer de faire un courrier au préfet en motivant le fait que ça ne va pas dénaturer le paysage..... sinon, il paraît que pour un projet de bergerie le certificat d'urbanisme ne pourrait pas être refusé...... mais bon, c'est pas notre intention....

Sinon, il n'y a rien a proximité, jadis, un ancien château en ruine, il n'en reste plus rien, si ce n'est quelques cailloux ! En faite le terrain est en surplomb du village, et le village ne peut pas s'étendre autrement. Le sud est inomdable, l'Est également, l'Ouest c'est complet mis a part dans la "côte" là où nous voulons construire et le nord ce n'est pas constructible non plus...


Si tu vois d'autres idées.....

En tout cas, MERCI BEAUCOUP, pour ce que tu m'as dit

Bonne soirée

Le 19/07/2006 à 13:18
Intervenant


Inscrit : 19/05/06
Message(s) : 11386 
Bonjour,

Citation de lydia :


Ils sont un peu écoeurer de constater que la DDE n'a pas tenue compte de la délibération, pour le motif :

Ben, je suis un peu étonné qu'ils soient étonnés parce que c'est une règle générale depuis un certain nombre d'années de ne pas favoriser l'habitat dispersé.



Citation de lydia :


pour le motif :

Le terrain considéré est situé en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune, dans un secteur à vocation d'espace rural et nature, totalement excentré du tissu urbain traditionnel du village.
Le terrain concerné présente une sensibilit paysagère....
L'urbanisation diffuse de ce secteur serait d'une part, de nature à favoriser une urbanisation dispersée, incompatible avec la vocation et le caractère naturel des espaces environnants, s'inscrivant en discontinuité avec la morphologie urbaine du village du fait de sa situation au delà de la limite naturelle que forme la voie communale (application des dispostions des articles L 111-1-2 et R 111-14-1 (a) du code de l'urbanisme"


Parce qu'à mon avis, ils se sont trompés de "cible". Ils auraient dû "appuyer lourdement" sur le paragraphe 4 : "4º Les constructions ou installations, sur délibération motivée du conseil municipal, si celui-ci considère que l'intérêt de la commune, en particulier pour éviter une diminution de la population communale, le justifie"
et c'est là-dessus qu'il faudra appuyer (tout en ne perdant pas de vue la suite du paragraphe en question...)


Citation de lydia :


Je vais donc essayer de faire un courrier au préfet en motivant le fait que ça ne va pas dénaturer le paysage.....

Et sur le début du paragraphe 4 ! Et il faudrait que le CM délibère de nouveau en ce sens en détaillant en quoi c'est vital pour la commune : délibération [u:2m3ety81]motivée[/u:2m3ety81].


Citation de lydia :


sinon, il paraît que pour un projet de bergerie le certificat d'urbanisme ne pourrait pas être refusé...... mais bon, c'est pas notre intention....


Ben si...
1°) Projet de bergerie-salon
ensuite
2°) Projet de bergerie-chambre à coucher
puis
3°) Projet de bergerie-cuisine
enfin
4°) Projet de bergerie-salle de bain
:)) :)) :)) :))
Entre nous soit dit, c'est comme ça que beaucoup de constructions se font...


Et la réponse sur la procédure de constructibilité du terrain ?

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Hors Concours

Le 24/07/2006 à 14:04
Juriste intéressé


Inscrit : 08/07/06
Message(s) : 8 
Bonjour,

Ne pas favoriser l'habitat dispersé ça dépend pour qui .....

Sinon, pour le projet de bergerie, ça voudrait dire qu'ensuite il faut le respecter et avoir des animaux ????

Quand tu dis c'est comme ça que beaucoup de constructions se font, que veux tu dire exactement ?

Sur la procédure de constructibilité du terrain, si on ne peut pas obtenir un CU favorable, ça ne sert à rien de demander un permis de construire car il sera refusé !

Bonne journée et bientôt

Le 01/08/2006 à 18:09
Juriste intéressé


Inscrit : 20/06/06
Message(s) : 24 
bonjour. Il y a quelquechose que je ne comprends pas : la commune est-elle dotée :
1) d'un plan d'occupation des sols (POS)
2) actuellement beaucoup de communes ont leur plan local urbain (PLU)
Si les règles d'urbanisme ne sont pas régies par l'un de ces 2 plans, les règles s'appliquant sont ceux du défunt RNU ( Réglement national d'urbanisme) .
Le tout est de savoir également si la Commune gère elle-même l'un des plans ou si elle a donné tous pouvoirs de gestion à la Direction départementale de l'Equipement ce qui est bien souvent le cas.
Il faut tout d'abord, voir les plans d'urbanisme ainsi que leurs règlements en vigueur. Quelle zone a été affectée à votre terrain ( par exemple UAa - c'est une zone urbaine) . ces précisions sont nécessaires pour la suite à donner.
Si la commune est au stade de RNU : il y aura des sursis à statuer concernant votre dossier, en attendant la mise en place du POS ( au moment du passage du Commissaire-Enquêteur en Mairie, vous devrez voir avec lui, comment procèder au vu du zonage affecté) même principe en cas de PLU.
Les règles d'urbanisme sont soumises à un cheminement très précis. Peu de cas dérogent.


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