vente en nu propriété et divorce

bonjour, voila mon grand père ma demandé de lui trouvé de la jurisprudence et de voir ce que je pourrais faire pour lui... cependant je n'ai pas un niveau suffisant et je n'ai aps encore vu cela dans le cadre de mes cours... et il me faudrait un peu d'aide...

les faits :

Par une vente en 1980 mon grand père a vendu a sa concubine l' appartement qu'il avait reçu en héritage de son épouse décédé tout en s'en gardant l'usufruit puisqu'il ne pouvait le vendre compte tenu du testament de la défunte ( l'appartement ne pouvait qu'etre donné à une oeuvre caritative ou hypothéqué)
Elle n'a bien évidement pas payer quoi que ce soit pour cette vente puisque le paiement s'est effectué hors la vu du notaire et qu'elle n'avais pas cet argent. cela est même mentionné dans les conclusions pour le divorce il s'agit d'une vente fictive.

en 1990, ils se sont mariés sous le régime de la communauté.

en 1998 ils divorcent et elle part avec une grande partie du mobilier commun et vide les comptes. Les biens du couple n'ont pas été estimé par notaire avant la notification du divorce qui a été prononcé pour faute au tords exclusifs de l'epouse pour abandon du domicile conjugal jugement confimer en appel et maintenant inssuceptible de recours...

Mon grand père ne souhaite plus que cette femme récupére le dit appartement dont il a l'usufruit compte tenu de ce qui c'est passée...et me demande que faire.

a la vue de ces pièces, j'en ai deduits que lors du mariage la nu propriété de l'appartement qui revenait a son épouse rentrait de fait dans le patrimoine du couple.
Au divorce le bien devait donc etre partagé en 2. Or rien n'a été fait. Dans la mesure ou il s'agit d'une vente fictive et que mon grand père s'st vu attribué le domicile conjugal dans le cadre du divorce et qu'elle ne participait pas aux charges du mariages puisqu'elle a céssé de travillé du jour ou elle est sorti avec mon grand père ne peut il pas demandé l'atribution de sa part à elle est faire annulé la dite vente? Mon grnad père ayant toujours ayé les taxe foncières et tout se rapportant à l'entretien du dit appartement.

[u:30fofhjh]qu'adviendra t il de cet appartement si mon grand père décède? que faut il faire pour ne pas qu'elle puisse le récupéré?[/u:30fofhjh]

en vous remerciant par avance!!!

Communauté légale ou Communauté universelle ?

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Bonjour,
Ben dites donc... il a fait fort, votre grand-père !

Vous voulez dire qu'il est écrit textuellement, dans les conclusions - je suppose - de votre grand-père, qu'il avait conclu une vente fictive avec sa concubine ?
Si c'est le cas, en plus du reste, il ne faudrait pas que ça tombe sous les yeux du fisc...

Pour le reste, en gros, tout va dépendre de votre réponse à la question d'Olivier.

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alors ils est juste noté qu'il n'a pas été fait de contrat de mariage.

ils se sont marié en janvier 1990 donc si je ne me trompe pas ils étaient marié sous le régime de la communauté..maintenant je ne sais pas si cette communauté était légale ou universelle...

c'est clair qu'il a fait fort papy !! quant on dis que l'amour rends aveugle... par contre il a payer tout les frais notarié.. donc je ne sais pas si il y a un probleme avec le fisc. de plus je pense que la date de prescription est passé en matière fiscale puisque la vente en elle même a eu lieu en juin 1989...si jamais..

au pire pourriez vous mexpliquer les deux cas en fonction de la diférence de caumunauté?

merci !!

Alors si papy s'est marié sans contrat (et c'est franchement pas malin...) c'est une communauté légale.

De ce fait la charmante donzelle est nue-propriétaire de la totalité du bien qui n'entre en aucun cas dans l'actif commun puisqu'il a été acquis par elle avant le mariage... (10 ans avant même...)
Donc pour ce qui est de récupérer le bien, reste à se demander si la "vente fictive" (qu'en bon juriste j'appellerais donation déguisée) est valable... Et manque de bol, la loi n'interdit pas d'être malin et de ce fait les donations déguisées sont parfaitement valables (par contre le fisc lui n'aime pas les gens malins et requalifie souvent les ventes à un concubin en donation déguisée, qui plus est quand il y a aveu... Donc papy risque de se retrouver à payer des droits de mutation à titre onéreux à hauteur de 60 % de la valeur du bien, avec pénalité de 80 % (fraude...) et 0,75 % d'intérêt par mois de retard... Mais bon après faut que le fisc se saisisse du dossier...

Toutes mes condoléances !

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merci bcp dans ce cas peut on faire annuler la vente vu que la nature du bien designé en T3 alors que c'est en realité un t2??

Euh... Moi je veux bien, mais faire annuler une vente sous prétexte qu'on a arnaqué l'acquéreur c'est un peu limite... Nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude ! (et en plus vous risquez de vous faire avoir en payant des dommages intérêts à la donzelle...)

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Bonsoir,
T3 au lieu de T2 ? Avec une "erreur" sur la surface correspondante ? "On", c'est-à-dire, l'acheteur - ici, l'acheteuse - pourrait faire annuler la vente en assignant son vendeur - donc papy- pour tromperie sur l'objet de la vente... En tout cas pour non conformité de l'objet vendu.

Ah, autre petit détail, vu que la chère et tendre n'était que nue-propriétaire, elle n'avait pas à participer à l'entretien de l'appartement, qui incombe à l'usufruitier, taxes foncières incluses...

Le fait de ne pas participer aux charges du mariage ne peut pas être évoqué dans une communauté, les revenus de l'un étant censés appartenir pour moitié à l'autre, puisque faisant partie des acquêts...

Là, on peut dire que papy à tout faux...
(Et, à ma connaissance, Olivier à tout bon... )

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effectivement, papy a tout faux, il a fait une grosse bêtise... Tellement grosse qu'on pourrait presque essayer de faire annuler la vente pour dol ou pour trouble mental...

(mais oui pour le reste j'ai tout bon merci Camille... Modestie powaaa)

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Bonsoir,

Ce serait à étudier, mais ça s'est passé il y a 26 ans, si je calcule bien. Avant de pouvoir prouver que papy était déjà gâteux à cette époque et qu'on ne s'en rende compte que maintenant... Et pas sûr que papy soit d'accord pour jouer à ce jeu-là...

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ok je vpous remercie c'est bien ce qui m'avais semblé qu'il n'y avait pas grand chose a faire malheureusement....


en fait ils étaient parti pour un viager à la base et apparemetn se n'en était pas un.....et c'est le notaire qui c'est trompé en rédigeant l'acte masi comme ils allaient se marier l'année d'apres....ils n'ont pas relevé...


pour faire annuler la vente pour dol ou trouble mental se serait a mon grand père d'introduire l'action si j'ai bien compris.. on ne peut pas invoquer l'erreur sur la personne? puisqu'il pensait qu'ils vivraient ensemble jusuq'a sa mort et que du moment ou il a eut beaucoup moins d'argent elle la quitté?? Et qu'ayant 20 ans d'éccart elle a pu le "tromper" pour le plumer lol .
je sais sa dois vous faire rire c'est un peu tirer par les cheveux je le reconnais... disons que je me vois mal lui dire qu'il n'y a rien a faire...

merci a vous.

en fait nous ( ses enfant et petit enfant ) on n'en a été au courant que réscement car il a de grave problemes de santé et souhaite mettre ses affaires en ordre au cas ou...

a cette période elle l'avais complètement coupé de nous car elle ne supporté pas qu'il s'occupe de ses enfants et petits enfants, peut etre pourrions nous tabler la dessus?

enfin pas facile tout sa... en tout cas il a bien été abusé par elle sa s'est sur!!!

j'ai oublié un autre point il me semble avoir lu qu'il pouvait vendre son usufruit? est ce possible? ou en faire don a ses enfants?

Bonjour,

Hélas pour votre grand-père, s'il suffisait d'invoquer ce genre de motifs pour avoir gain de cause, il y aurait la queue à l'entrée des tribunaux...
D'autant que, si je ne me trompe, ils ont vécus ensemble au moins 18 ans, dont 8 mariés. Il y a beaucoup de mariages qui ne tiennent pas aussi longtemps. Or, vous aurez remarqué que les mariages, c'est rarement prévu initialement pour seulement 3 ans ou 5 ans, mais c'est toujours "pour la vie" (donc, jusqu'à la mort de l'un des deux). Ce qui n'empêche pas, parfois, de divorcer 6 mois plus tard.

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Bonjour,

Mais, la dame restera nue-propriétaire "contre vents et marées", donc pérennisation de la situation.

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merci beaucoup pour tout ses renseignements fort utile!!!

Re,

Pour dol, peut-être, mais ça va être dur à démontrer. Le dol ne se présume pas, il se démontre.

Pour trouble mental, ça paraît difficile à moins qu'il n'arrive à démonter que les troubles existaient en 1980 et que maintenant ça va beaucoup mieux et qu'il est maintenant en état d'ester en justice. La seule solution serait que vous, les héritiers, ne découvriez légitimement "le pot aux roses" que seulement maintenant (c-a-d, sans vous faire taxer de négligence sur 26 ans), faire la démonstration que papy n'a plus toutes ses facultés mentales, que c'était déjà le cas en 1980, le mettre en conséquence sous tutelle, ce qui vous permettrait de porter plainte à sa place pour "abus de faiblesse" ou quelque chose comme ça.
Là, va falloir vous trouver un bon avocat et un corps médical relativement conciliant. Et à condition que papy accepte son rôle de "gâteux"...
Sachant aussi, bien entendu, que la dame a sûrement en main des preuves du contraire (parce qu'en 26 ans de vie commune, on peut en accumuler, des traces du bon état de santé mental et physique de son conjoint...)

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Pour ce qui est de la cession de l'usufruit elle est bien sûr possible, mais l'usufruit cédé s'éteindra au décès de papy dans tous les cas, même s'il est stipulé dans l'acte pour une durée plus longue (autant dire que si papy est pas en forme on peut oublier direct ou alors on le vend pour 1€ symbolique...)

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Grand Père vend en 80 l'appartement dont il a hérité de Grand Mère
héritage entre mari et femme ????
et la réserve, c'est pour le chien

bonsoir, l'appartement est bien issu d'un héritage, de sa femme décédé au debut des années 1980. mais cet appartement ne pouvais etre qu'hypothéqué ou donné a une oeuvre caritative.

c'est effectivemetn un héritage entre mari et femme mais de cette union n'est né aucun enfant.

il l'a vendu en nu propriété en 1989 puisuq'il ne pouvait aire que cela et c'est marié en 1990 avec celle a qui il avait venu le bien.ils .ils ont divorcée en 1998 en sa défaveur a elle pusique c'est un divorce pour faute.
comme je le disais précédement il a 20 ans de plus qu'elle et pensait finir sa vie avec..
qu'est ce que la clause de réserve??

merci d'avance.

Bonjour,
Bien que ça ne change pas grand-chose, vente en 1980 ou 1989 ?

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1989 pour la vente, mariage en 1990 et divorce en 1998.

je n'arrive pas a trouver la definition de la clause de réserve... j'ai également lu dans un livre de cours par correspondance qu'en cas de divorce pour faute, la vente pouvait être caduque dans la mesure ou l'usufruitier avait été " abandonné". est ce vrai? j' n'ai pas réussi a trouve r de jurisiprudence allant dans ce sens. merci.

Bonjour,
La clause de réserve dont parle Germier est ce qu'on appelle la réserve héréditaire. C'est la partie du patrimoine à hériter qui est réservée aux héritiers dits réservataires, c'est-à-dire ceux qu'on ne peut pas deshériter en dessous d'un certain seuil : les héritiers réservataires se partagent la réserve héréditaire, quel que soit le contenu d'un testament, que ça plaise ou non à celui dont ils héritent. Cette réserve héréditaire (en %) dépend du nombre d'héritiers.
Donc, si la grand-mère n'avait absolument aucun héritier (enfants, petits-enfants, frères, soeurs, cousins, cousines, etc.), elle pouvait faire ce qu'elle voulait, par testament, de l'ensemble de son patrimoine personnel.

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Re,

pas la peine de chercher si loin :

Non-usage = non-usage permanent. Il suffit d'en user une journée (de préférence, en compagnie d'un huissier..) et le "compteur" est remis à zéro pour trente nouvelles longues années...

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Bonjour,

C'est ce que je pensais aussi mais j'ai maintenant un gros doute et je ne trouve pas de jurisprudence claire sur le sujet.

Situation n°1 : le nu-propriétaire et l'usufruitier se mettent d'accord pour vendre le bien.L'acheteur reçoit le bien en pleine propriété, c'est-à-dire, la nue propriété "ad vitam aeternam" et l'usufruit "ad vitam aeternam" aussi, peu importe que le premier usufruitier décède ou pas (ce qu'il fera tôt ou tard...).
Là, c'est clair : "L'usufruit s'éteint (..) par la consolidation ou la réunion sur la même tête, des deux qualités d'usufruitier et de propriétaire" (Article 617 CCiv)

Situation n°2 : le nu-propriétaire vend seul ou cède seul (ou le "plein" propriétaire qui vend avec réserve d'usufruit à son profit). C'est la situation typique du film "Le Viager" de Tchernia. L'usufruit s'éteint à la mort de Michel Serrault, tout simplement parce que l'usufruit n'a pas changé de tête.
Là, c'est clair aussi.

Situation n°3 : l'usufruitier vend seul son droit d'usufruit (ce que la loi l'autorise à faire. Art 595 CCiv déjà cité). Par analogie à la situation n°1, on ne voit pas bien pourquoi l'acheteur, qui devient donc l'usufruitier en titre, serait suspendu dans son droit au décès du premier usufruitier, lequel n'est plus usufruitier puisqu'il a vendu son droit.
Là, c'est beaucoup moins clair.

Situation n°4 : l'usufruitier fait donation à l'un de ses héritiers de son droit d'usufruit (dans le cadre d'une donation-partage, pour simplifier le problème). Par analogie à la situation précédente, on voit mal pourquoi le donataire, qui devient donc l'usufruitier en titre, serait suspendu dans son droit au décès du donateur, lequel n'est plus usufruitier puisqu'il a cédé son droit..
Là, c'est non moins clair, mais une chose est sûre, ce qui vaut pour un cas vaudra pour l'autre cas puisqu'à ma connaissance, la loi ne fait pas de distinction de nature juridique entre une cession (ou une mutation) à titre onéreux (une vente) et une cession (ou une mutation) à titre gratuit (une donation ou une succession). La seule distinction est de nature fiscale.

Donc, dans les situations 3 et 4, ce droit est-il "transmis" au nouveau bénéficiaire avec l'imposition "L'usufruit s'éteint (..) par la mort naturelle et par la mort civile de l'usufruitier" (Article 617 CCiv) restant attachée au premier (ex-)usufruitier ou cette imposition s'applique-t-elle désormais au nouveau bénéficiaire, nouvel usufruitier ?
Et quel est l'article de loi ou la jurisprudence qui permet de lever le doute ?

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