Droit bancaire et droit des sûretés
Droit des entreprises en difficulté
Droit commercial, concurence et distribution
Régimes matrimoniaux, Successions et libéralités
Droit des biens et droit immobilier
bonjour
je suis propriétarie d'un studio que je loue à un locataire qui depuis le début de l'année 2005 me règle avec 1.5 mois de retard.
je lui ai déjà envoyé un courrier de rappel en RAR, fin mai lui demandant de régulariser la situation du mois d'avril et du mois de mai : ce dernier a réglé le mois d'avril et la moitié du mois de mai (
Nous somme fin juin et la situation recommence : 1 mois et demi de retard la situation risque de ne pas s'arranger car cette personne à perdu son emploi (licenciement pour cause d'incapacité lié à un cause médicale et devrait donc toucher une pension mais combien et quand ? elle est donc actuellement sans ressource) la CAF ne lui verse a 8% du loyer (qui me sont versé directement)
Cette pesonne semble de bonne foi et dans une situation sociale difficile MAIS je ne peux me permettre de me retrouver l'hiver prochain avec un locataire qui ne paye pas, et que je ne pourrait expluser (ben oui mois il faut que je paye les remboursements à la banque )
Puis je envisager de résilier le bail ??? et expulser cette personne
quelles est la démarche à suivre? doi-je passer obligatoirement par un avocat ou un huissier ? ou dois-je simplement le notifer par lettre RAR
merci d'avance (ci dessous extrait du bais singé sur les points de paiement
EXTRAIT DU BAIL
Loyer
Le loyer est fixé à 430 € mensuellement, charges incluses, stipulé sans TVA. Le loyer est stipulé payable d'avance le 1er de chaque mois au siège social du bailleur ou en tout autre endroit indiqué par lui.
Le montant du loyer sera révisé chaque année à la date anniversaire de la prise d'effet du bail, soit le 1er septembre dans les conditions prévues par l’article 17 d de la loi du 6 juillet 1989, l'indice de référence servant de support au calcul de l'écart à la date de révision étant le dernier indice publié à la date de la révision, l'indice à la date de signature étant de 1 225.
Obligations du locataire
Le locataire est tenu :
1. De payer le loyer et les charges 'il y a lieu aux termes convenus.
Clause résolutoire et clause pénale
Le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit deux mois après un commandement demeuré infructueux sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice dans les cas suivants' à défaut de paiement au terme convenu du paiement du loyer et des charges ; en cas de non versement du dépôt de garantie, en cas d'inexécution de l'une quelconque des clauses et conditions du présent contrat lesquelles sont, toutes, de rigueur
Une fois acquis au bailleur le bénéfice de la clause résolutoire, le locataire devra libérer les lieux; Immédiatement. S'il s'y refuse, son expulsion aura lieu sur simple ordonnance de référé.
Il est bien entendu qu'en cas de règlement par chèque le loyer ne sera considéré c0~rnne réglé qu'après encaissement.
En outre, et sans qu'il soit dérogé à la précédente clause résolutoire, le locataire s'engage formellement à respecter les deux clauses pénales suivantes"
En cas de non-paiement du loyer ou de ses accessoires au terme convenu, et dès le premier acte d'huissier, le locataire supportera une majoration de plein droit de 10% sur le montant des sommes dues en dédommagement du préjudice subi par le bailleur et ce sans qu’une mise en demeure préalable soit nécessaire par dérogation à l’article 1230 du Code Civil.
-----------------------------------
NB il n'ya pas de caution solidaire car normalement LOCAPASS devait jouer le role d'assurance loyer impayée mais le dossier a été refusé à cause du manque de ressource de cette personne
commence la procédure et tu nous parles aux prochaines Paques
Bonjour,
Bon... trop long.
Tu as un e-mail je te le scanne (8 pages) et te l'envoie ça te dit ?
__________________________
"Property is a central economic institution of any society, and private property is the central institution of a free society." Friedman
Ca m'intéresse beaucoup, est-ce que tu pourrais me l'envoyer également s'il te plaît, si tu as du temps ? J'en ai entendu parler mais ils ne le vendent pas près de chez moi...
Ceci dit, je suis d'accord avec Largo, il suffit de voir mes " voisins "... depuis deux ans ils ne paient pas leur loyer ( depuis leur entrée dans les lieux en fait, on se demande comment ils ont pu obtenir le bail ), le propriétaire a obtenu leur expulsion par une décision de septembre mais comme " ils n'ont pas trouvé d'autre appartement pour l'instant ", ils restent.
Et ils tirent les meubles de 8h à minuit, ils laissent leurs poubelles dans l'escalier, ouvertes, leurs petits enfants qui se couchent à une heure jettent les draps, CD, oreillers, pistolets, naperons, bibelots par la fenêtre sans arrêt, lorsqu'on leur demande de ne plus faire de bruit après minuit ils sautent par provocation, ils invectivent les passants, et comme ils sont en surpopulation ( dix dans un quatre pièces ), ils plombent les charges. Je ne parle pas des éclats ( bousculade dans l'escalier, insultes ) et autres.
On penserait qu'avec un comportement pareil l'expulsion serait avancée, non ? Même pas 
Ca devient du parasitisme, ce genre de locataires, et c'est malheureux.
Je crois qu'il y a un délai de 7 jours entre l'arrêt maladie et le versement de l'indemnité pour les artisans, puisque c'est ce que mon père a eu ( il est considéré comme invalide maintenant ), et de deux jours pour les salariés - mais c'est vraiment à vérifier. Sa pension est fixée en fonction de ses revenus de l'année euh... bon, j'aurais dû l'écouter quand il m'en parlait Si j'ai des renseignements supplémentaires je reviens.
__________________________
Votre sujet a peut-être déjà été traité : avez-vous utilisé la fonction recherche ? 
http://forum.juristudiant.com/search.php
*Membre de la BIFF*
Le pire c'est à Paris avec Delanouille qui refuse d'envoyer la force publique dans bien des cas.
En fait il suffit bien souvent que le mauvais payeur ait un enfant en bas âge pour qu'il devienne intouchable (s'il ne l'était pas déjà avant) !
Pour le particulier immbilier, je crois que c'est juste sur abonnement, enfin c'est comme ça que je le reçois et je ne le trouve pas en kiosque.
Bon... je fais chauffer le scanner.
P.S : mathou tu as un e-mail ?
où alors j'upload les scans sur ce fil, tout le monde pourrait en profiter.
Modérateur SVP : cela vous ennuie ou non ? (je cite la source de toute façon)
__________________________
"Property is a central economic institution of any society, and private property is the central institution of a free society." Friedman
Le mari d'une amie est policier, il m'a raconté qu'il fallait " graisser la patte du commissaire ", souvent. D'autant plus que des gens de cet acabit, dans l'immeuble on en compte une bonne partie, mais est-ce que les propriétaires bougeraient ? Nan, évidemment. Au contraire, ils vendent. Et pas cher, vu la situation, du moment que ça les débarrasse. Je suis bouffie à force, comme on dit chez nous
>> je t'envoie mon adresse en MP, celle qui est dans mon profil n'est pas assez résistante pour autant de docs. Merci 
__________________________
Votre sujet a peut-être déjà été traité : avez-vous utilisé la fonction recherche ?
http://forum.juristudiant.com/search.php
*Membre de la BIFF*
Mathilde je viens de t'envoyer le mail.
Pour le hosting, je n'arrive plus à me connecter sur imageshack, quelqu'un a une solution d'hébergement ?
Sinon tant pis, je l'enverrai pendant quelque temps par mail à qui le désire.
__________________________
"Property is a central economic institution of any society, and private property is the central institution of a free society." Friedman
Voila ça fonctionne.
Extrait de [u:2ljx4jbg]Le Particulier immobilier[/u:2ljx4jbg] n°210 juin 2005 :
http://img10.echo.cx/img10/3103/014bw.jpg
http://img10.echo.cx/img10/4600/020mb.jpg
http://img10.echo.cx/img10/4978/034sn.jpg
http://img10.echo.cx/img10/1133/046zc.jpg
Bonne lecture, et espérons que cela aide l'instigateur de ce post !
Largo.
__________________________
"Property is a central economic institution of any society, and private property is the central institution of a free society." Friedman
Pas sympa de dire que j'ai tort , parce à Paques prochaines nous verrons où il en est.
résiliation de plein droit deux mois après le commandement [u:2s0olq49]par huissier, bien sur et de payer a)le loyer ,b)les charges c) la pénalité etc -faut faire le détail,c'est préférable sans oublier de rappeler la clause résolutoire et tout le reste
puis référé pour faire constater non pAs la rélisiation mais le jeu de la clause résolutoire donc que le contrat est résolu et donc qu'il y a lieu d'ordonner l'expulsion,mais cette demande doit être notifié au Préfet avec un délai de 2 mois sauf erreur avant la date d'audience
donc au mieux commandement début juillet ,puis attendre deux mois ce qui nous amène à la mi septembre pour pouvoir faire le référé,mais il faut le dénoncer au préfet donc deux mois, et nous sommes en hiver et nous attendons le printemps pour engager la procédure d'expulsion
je me garderai bien d'indiquer comment le locataire doit faire[/u:2s0olq49]
germier, j'ironisais...
sinon, j'ai posté un article :
je cite : "rares sont les locataires qui ne bénéficient pas de délais :
2 années pour payer, et 3 années pour quitter les lieux max..."
En pratique cela peut effectiveemnt prendre plus de 2 ans et c'est terriblement difficile pour le propriétaire.
Si OLIV résoud son problème rapidement, c'est tout ce que je lui souhaite, mais il faut qu'il sache à quoi s'attendre, éventuellement, donc le pire.
__________________________
"Property is a central economic institution of any society, and private property is the central institution of a free society." Friedman
Il ne faux pas mettre Charles (martel ) en tête
Tu ne te fatigues pas :
a) tu demandes et obtiens au plus vite le jugement, l'ordonnance d'expulsion , avec fixation d'une indemnité d'occupation
b) tu essaies de récuperer l'indemnité, si t'es un bon proprio tu sais ou travaille ton locataire, où il a son compte bancaire donc saisie arrêt
c)tu trouves un huissier compétent -ce sera plus difficile -et il fais ce qu'il faut : sommation de déguerpir, réquisition de la force publique: refus donc demande de dommages intérêts à la République qui rend la justice au nom du peuple français: elle s'en fout c'est lui qui paie
avantage: les indemnités d'occupation,les dommage<s intérêts ne sont pas des revenus
merci de ces encouragements 
et pour ces conseil je vais dl l'article
je continue pour l'instant à négocier à l'amiable (jusque là ca marche)
je dois voir le locataire demain qui devrait me faire un versement , cette personne attend un nouveau job ou je sais pas quoi de reclassment (puisqu'il a été licencieé suite à un pb de santé)
je vais donc commencer par être ferme mais rester dans un domain amiable avec demande de régularisation rapide (10 jours) sans quoi je lance la cavalerie donc si j'ai bien compris
1) faire comprendre gentiement au locataire qu'il faut payer ou dégager OU QUE JE VAIS LUI PETER LA GUEULE s'il est gentil (et naif) il écoute et il dégage
s'il nécoute pas :
2) trouver un (bon ) huissier (arf j'aime pas ces gens la ) et suivre les conseils de germier
3) si la justice n'a pas envie de se bouger le cul : j'appelle Batman et je lui pourri la vie et je le fou dehors à gran coup de pied dans le cul (je vie dans une région ou on a pas forcement envie de s'embetter avec les détails... )
4) ben je revend l'appart comme ca il dégage et avec ce qui me reste je plante des carrottes pour le vendre au marché
quand au pire je l'ai envisagé le jour ou j'ai acheté ce studio ... je ne me met donc pas sur la paille mais bon ....
NB petit détail le fait que cet appart aie été acheté par une SCI change til quelque chose ? hormis l'intiluler des facture pour les frais de justice
si le proprio avait été une personne physique, elle donnait le congé pour rezprendre pour se loger elle ses descedants ou ascendants - à condition que le bail le prévoie - et ça passe mieux que la résolution judiciaire pour défaut de paiement
je serai pour un référé provision,en vertu duquel je fais saisir le compte bancaire,puis je cause "tu me donnes le congé, je l'accepte et quand t'as quitté les lieux et après état des lieux ,je donne main levée
Bonjour me revoici toujours avec cette affaire et ... l'audience devant le TI qui a eu lieu aujourd'hui... j'ai donc avancé
j'ai suivi la procédure huissier , commandement de payer , délai d'exécution , assignation devant le TI avec envoi au de la copie au sous préfet pour la demande d'explustion .
et bien vu l'attitude du juge ... je suis inquiet sur sa décision de prononcer l'expulsion car il a eu l'air de "plaindre le pauv' locataire" en disant qu'il notait cette proposition mais que s'il ne la tenait pas on l'expulserait
voici un résumé de la situation
la dette s'élève à environ 2600 euros soit un peu plus de six mois de loyer
mes locataire son chomeurs tous les deux ce locataire à dit au juge qu'il allait payer 500 euro par mois (soit une fois enlevé le montant versé par la CAF un épurement de la dette à hauteur de 220 euros par mois)
ce que je ne crois absolument pas car toutes les promesses jusqu'à ce jour ont été plutot .... en l'air , ce plus ce gentil jeune homme n'a meme pas pris la peine de monter son dossier FSL et de rentrer en contact avec le médiateur
qu'en pensez vous ?
pour couroner le tout l'appartement est dans un état de saleté avancé proche du taudit .... ce qui entraine la plaintes des co propriétaires (ce qui est plutot bon pour moi)
il me reste une cartouche (un peu mouillée cependant après avoir lu les articles en lien ci dessous "merci largo") c'est de dénoncer le bail pour défaut d'assurance car je suis quasi persuadé qu'il non pas assuré le logement
je pense que ces deux point pourront me servir si je doit aller en appel
je terminerais par une autre question est ce que je peu à la fin du bail (d'une durée de 3ans ) résilier de plein droit celui -ci , ou uniquement si je le fait occuper par une personne de ma famille (dans ce cas quel est le délai avant que je retrouve le droit de le re-louer )
.... on se demande pourquoi c'est si dur de trouver un logement pour un locataire ... je comprend maintenant pourquoi
à quand le prononcé du jugement ? deux ou trois mois
probablement, d'après ce qui est dit , avec un sursis... le loc va faire un ou deux versements histoire d'arriver à Octobre
et la résiliation de plein droit n'est pas le fait du proprio mais du juge
je ne sais pas si le mauvais état de l'appart ,sera recevable en appel, car il me parait que cet argument n'a pas été invoqué en première instance
au cas d'appel, je ne serai pas étonné que les lettres du syndic soit écartées des débats, car il s'agit-me semble t il- d'un argument nouveau, non invoqué en première instance...mais sert en quand même
et sur le plan pratique tu devrais bien lire et relire ton contart d'assurancei
à toutes fins utiles et sans savoir si cela sera utile ,mais à mo,n avis ça ne peut que faire bien dans une plaidoirie:
j.o. n°81 du 5/4/06 p.5126 arrété du 4/4/06
Copyright 2024 Juristudiant.com - Tous droits réservés
