Cas pratique : Promesse de vente

En fait on est en 5e semestre. J'ai parfaitement conscience que les juges ont un véritable pouvoir jurislatif (pouvoir législatif "interstitiel" disait l'honorable Oliver Wendell Holmes Jr.).

Mais si je comprend bien, notre cas pratique est surtout un cas d'interprétation du contrat, pas dans un cas d'interprétation de la loi.

En fait je crois que la Cour de cassation ne contrôle pas l'application des articles 1156 et suivants, du coup est-il bien pertinent de les citer (en particulier le premier, 1156, qui parle de la "commune intention des parties contractantes" ) ?

Certes la cour de cassation ne contrôle pas l'interprétation du contrat , mais elle exerce son contrôle sur la qualification des contrats.
Ce qui lui permet d'apprécier si on est bien dans une PUV ou PS et si on est aussi bien dans une clause de dédit ou une indemnité d'immobilisation

Tenez voilà un arrêt de la chambre com du 8 novembre 1972


ET SUR LE MOYEN UNIQUE DU POURVOI N° 71-12479 : ATTENDU QUE LE CABINET GOUEFFON ET LEVEN FAIT GRIEF A LA COUR D'APPEL DE N'AVOIR PAS TENU COMPTE DU FAIT QUE LE VENDEUR AVAIT PRIS, LUI AUSSI, L'ENGAGEMENT DE VERSER UN DEDIT DE 25000 FRANCS, S'IL REFUSAIT DE REGULARISER LA VENTE ;

QU'IL S'ETAIT DONC, COMME L'ACHETEUR, RESERVE UNE FACULTE D'OPTION ;
QUE L'EXISTENCE D'OBLIGATIONS ALTERNATIVES REGULIEREMENT SYMETRIQUES IMPLIQUAIT NECESSAIREMENT LE CARACTERE SYNALLAGMATIQUE DE L'ACCORD INTERVENU ET QU'IL EN RESULTE QUE LES PARTIES N'AVAIENT PAS ENTENDU RETARDER LA NAISSANCE DE LEURS OBLIGATIONS JUSQU'A LA REDACTION DE L'ACTE AUTHENTIQUE ;
MAIS ATTENDU QUE, SANS MECONNAITRE QUE LE DEBIT STIPULE A LA CHARGE DU VENDEUR SANCTIONNAIT LA PROMESSE DE VENTE A LAQUELLE CELUI-CI S'ETAIT OBLIGE, LA COUR D'APPEL A RECHERCHE LA CAUSE DE LA STIPULATION METTANT A LA CHARGE DES EPOUX Y... LE VERSEMENT D'UNE INDEMNITE AU CAS OU ILS N'EXERCERAIENT PAS LEUR FACULTE D'ACQUERIR ;
QU'ELLE A RETENU QUE CETTE INDEMNITE ETAIT DESTINEE A REMUNERER LE PROMETTANT DE L'AVANTAGE TEMPORAIRE CONSENTI AU BENEFICIAIRE DE LA PROMESSE ET A COMPENSER L'IMMOBILISATION DE SON BIEN PENDANT LE DELAI CONVENU ;
QU'ELLE A PRECISE QUE L'INDEMNITE FIXEE, DONT LE MONTANT REPRESENTAIT APPROXIMATIVEMENT LE DIXIEME DU PRIX, EST EXCLUSIVE DE TOUTE CONTRAINTE A L'ACHAT SOUS UNE FORME DETOURNEE ET N'ALTERE EN RIEN LA LIBERTE DE DECISION DU BENEFICIAIRE ;
QU'ELLE A AINSI CONSTATE QUE, SI LA CONVENTION COMPORTANT DES OBLIGATIONS RECIPROQUES PRESENTAIT UN CARACTERE SYNALLAGMATIQUE, CES OBLIGATIONS, CONTRAIREMENT AUX AFFIRMATIONS DU POURVOI, N'ETAIENT PAS " REGULIEREMENT SYMETRIQUES " ET NE POUVAIENT DONC CONSTITUER UNE PROMESSE SYNALLAGMATIQUE DE VENTE ; QUE LE MOYEN NE PEUT DONC ETRE ACCUEILLI ;
PAR CES MOTIFS : REJETTE LES POURVOIS

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Pour information les articles 1156 et suivants du Code civil sont de peu d'utilité et rarement cités. Carbonnier les avait appelé " le petit guide âne "

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Je n'ai pas encore rédigé, mais j'imagine que mon argumentaire sera axé sur l'interprétation du contrat. Je vais reprendre ce que m'a confirmé Marianne76 : puisqu'il est écrit que Mme Y peut "refuser de signer", j'en déduit que Mme Y était engagée et a du racheter sa liberté.

Il faudra que je cite la jurisprudence selon laquelle la PUV reste une PUV même si elle comporte un prix, mais que j'explique l'esprit du contrat est différend d'une PUV a cause de ses termes. Mme Y ne paye pas pour pouvoir acheter, mais pouvoir ne pas acheter.

Au fait, quelle est la jurisprudence qu'une PUV reste une PUV même s'il y a un prix ?

Car au final même si le raisonnement est juste, je reste au final dans le problème que Elo, je n'ai qu'un ou deux arguments.

Doit-on tenir du compte du fait que le prix de l'option est retranché sur le prix de l'appartement en cas d'achat, ou sur le fait que ce prix est payé d'avance ?

laquelle la PUV reste une PUV même si elle comporte un prix
Je n'ai pas souvenir d'un arrêt indiquant que malgré le prix la promesse était malgré tout unilatérale, cela n'a jamais fait polémique. C'est une évidence qu'il faut un prix sinon ce ne serait pas une promesse. Le promettant s'engage à vendre une chose pour un certain prix, le bénéficiaire accepte cet engagement et se réserve le droit d'accepter ou de refuser la vente ultérieurement. La levée de l'option forme le contrat de vente. Il faut donc que les éléments essentiels à la vente y figure et notamment le prix sinon la vente ne pourrait pas se former . Et désolée pas d'article non plus la PUV étant une création de la pratique
Doit-on tenir du compte du fait que le prix de l'option est retranché sur le prix de l'appartement en cas d'achat, ou sur le fait que ce prix est payé d'avance ?Attention ce terme d'option est réservée à la PUV
Je ne comprends pas bien votre question

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Pardon je me suis mal exprimé, je parlais du prix de l'option, j'aurais du dire l'indemnité d'immobilisation (les 13 000 € en l'espèce). Même lorsqu'il y a une telle indemnité, la promesse de vente est quand même unilatérale. Est-ce un arrêt qui a dit cela ? Si oui lequel ?

Au final ce qui différencie l'option du dédit, donc la PUV de la PSV, c'est uniquement les termes du contrat qui disent "refuser de signer" au lieu de "possibilité de signer". Il y a-il un autre élément sur lequel on pourrait fonder la différence entre PSV et PUV ?

Elle reste unilatérale sauf si le montant est trop élevé et que les juges considèrent alors que le bénéficiaire ne dispose plus réellement d'un choix . Dans l'arrêt de 1972 dont je vous ai parlé le montant de l'indemnité était du 10ème du prix de vente, la cour considère que cela ne retire pas au bénéficiaire sa faculté d'option

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Bref, à par le contrat qui dit que Mme Y abandonne les 13 000 € pour pouvoir "refuser de signer", je n'ai rien d'autre qui permette de dire que la promesse est synallagmatique ? Cela pourrait suffire, mais dans un cas pratique qui compte pour moitié de la moyenne, n'y a t il pas d'autres arguments possibles en faveur de la PSV ?

Je vois mal ce que l'on peut dire d'autre. Commencez par indiquer que pour pouvoir résoudre le cas il convient de qualifier d'abord le contrat passé, vous donnez les définitions des deux types de promesses en indiquant les différences, vous indiquez qu'effectivement si la promesse est unilatérale elle est nulle à défaut d'enregistrement , mais qu'au vu du contrat et des clauses on peut considérer qu'on est plutôt dans une PS et bla bla bla et là vous sortez vos deux arguments
Plutôt que d'utiliser l'article 1156 dont on parlait tout à l'heure la cour de cassation se base plus sur l'article du CPC

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Un article du code de procédure civile ? Mais lequel ?

Désolée je suis allée trop vite
Article 12 du CPC, "le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et aux actes litigieux sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposé " Il y a des cassations au visa de cet article mais sur l'article 1156
Je vous mets encore un arrêt sur la question, vous pouvez constater que c'est l'article 1134 qui est visé et que hormis le fait qu'on regarde si il y a la volonté ou pas d'acquérir il n' y a pas grand chose. Sur un sujet comme cela on ne peut pas non plus trouver des développements juridiques importants (il y avait plus à faire côté acquéreur)
Civ. 3ème du 23 janvier 1991.



Sur le premier moyen du pourvoi principal :

Vu l'article 1134 du Code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 7 octobre 1988), que la société Cedag Global a promis, le 29 janvier 1986, de vendre à la société Weimeijer un ensemble de bâtiments à usage commercial et s'est engagée à produire, avant le 4 février 1986, certains documents et justificatifs ; que l'acte authentique n'a pas été dressé à la date prévue dans la convention en dépit d'une sommation faite par le vendeur et que la société Weimeijer a assigné la société Cedag Global en diminution du prix de vente au motif que n'avaient pas été fournis l'ensemble des documents exigés par la convention et, notamment, la justification de la possibilité d'exercer, dans les lieux, des commerces alimentaires ;
Attendu que pour déclarer nulle, faute d'enregistrement en violation des dispositions de l'article 1840-A du Code général des impôts, la convention du 29 janvier 1986, l'arrêt retient que celle-ci constitue une promesse unilatérale de vente ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la convention stipulait que la société Weimeijer s'était définitivement engagée à acquérir dès qu'auraient été remplies, avant une certaine date, les obligations mises à la charge du promettant, ce qui ôtait toute faculté d'option au bénéficiaire de la promesse et donnait à celle-ci un caractère synallagmatique, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de cette convention et violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les deuxième et troisième moyens du pourvoi principal, non plus que sur le moyen unique du pourvoi incident :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 7 octobre 1988, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Orléans

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Sinon flag la deuxième sol cest que ds la position du pb tu parles de la restitution du px qui est la premiere chose k mme demande et qui n'est pas possible.
Ensuite tu poses la deuxième question sur lannulation.
Et là tu pars ds la discussion du pb ac comme arg 1 la promesse unilaterale, ds larg2 premier arg de la promess syn et arg 3 indemnité d'immob . je c pa ten penses koi? sinon en plus ds la position du pb on peut enoncer les deux cas PUV et PSV comme mariane nous a dit tu c

Parler de la restitution du prix nécessite d'abord de résoudre la question de la qualification de la promesse, il faut être logique.

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Pk ds notre cas cest la premiere question qu'elle demande alors? Moi je dis sa pour évacuer le truc en fait.

Je pense que la nana elle a d'abord tenté le tout pour le tout. Elle y est pas arrivé. Alors elle a essayé de tenter l'annulation.
Dc du coup pk pas partir de sa première demande afin de l'évacuer, puis ensuite poser la deuxième question concernant l'anulation est posé les deux cas: PUV et PSV ac différence..
puis ensuite développer les arguments, puisque c'est sur sa qu'on va fonder le cas pratique

Pour démontrer que l'annulation n'est pas possible vous êtes obligé de démontrer que la promesse n'est pas unilatérale et que donc 1589-2 n'est pas applicable.Et si ce n'est pas une promesse unilatérale c'est une promesse synallagmatique

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Et concrètement, on peut déterminer qu'une promesse est synag en l'espèce juste psk ce n'est pas unilatérale? Ou il y a dautres pts qui font quon sait que c'est synag

En fait, cmt démontrer que l'art 1589-2 ne s'applique pas et que du coup finalement on est ds lotre cas sinon?
Jai un peu de mal à passer de l'un à lautre en le démontrant croncrètement...

Non c'est la démonstration de la volonté de s'engager de part et d'autres. Le bénéficiaire s'engage à acheter : c'est une promesse synallagmatique (sous réserve souvent de conditions suspensives obtention du prêt...) . le Bénéficiaire accepte juste la promesse et se donne un délai pour accepter ou refuser c'est une promesse unilatérale. La manière dont est rédigé la clause fait penser qu'elle a déjà donné son consentement (voir plus haut les développements) et que les 13 000 euros pourraient correspondre à une clause de dédit. Mais très honnêtement dans une affaire comme cela on peut argumenter des deux côtés

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C'est bien mon problème, j'ai la solution mais je n'ai qu'un seul argument, toujours les termes du contrats.

D'ailleurs il faut donner les définitions et ce qui fonde les différences entre PSV et PUV ? Mais où se trouvent ces définitions. Ce n'est pas dans la loi, et je vois pas quel arrêt citer.

En fait tout repose uniquement sur l'interprétation du contrat ?

C'est bien mon problème, j'ai la solution mais je n'ai qu'un seul argument, toujours les termes du contrats.

Entièrement d'accord avec vous, les termes du contrat sont essentiels un peu normal ne croyez vous pas puisque c'est l'oeuvre des contractants et le respect de l'article 1134
Voici un arrêt qui fait bien la distinction
Civ. 3ème du 23 janvier 1991.



Sur le premier moyen du pourvoi principal :

Vu l'article 1134 du Code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 7 octobre 1988), que la société Cedag Global a promis, le 29 janvier 1986, de vendre à la société Weimeijer un ensemble de bâtiments à usage commercial et s'est engagée à produire, avant le 4 février 1986, certains documents et justificatifs ; que l'acte authentique n'a pas été dressé à la date prévue dans la convention en dépit d'une sommation faite par le vendeur et que la société Weimeijer a assigné la société Cedag Global en diminution du prix de vente au motif que n'avaient pas été fournis l'ensemble des documents exigés par la convention et, notamment, la justification de la possibilité d'exercer, dans les lieux, des commerces alimentaires ;
Attendu que pour déclarer nulle, faute d'enregistrement en violation des dispositions de l'article 1840-A du Code général des impôts, la convention du 29 janvier 1986, l'arrêt retient que celle-ci constitue une promesse unilatérale de vente ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la convention stipulait que la société Weimeijer s'était définitivement engagée à acquérir dès qu'auraient été remplies, avant une certaine date, les obligations mises à la charge du promettant, ce qui ôtait toute faculté d'option au bénéficiaire de la promesse et donnait à celle-ci un caractère synallagmatique, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de cette convention et violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les deuxième et troisième moyens du pourvoi principal, non plus que sur le moyen unique du pourvoi incident :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 7 octobre 1988

Au fait vous n'avez pas un argument mais bien deux

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Je n'ai pas très bien compris le deuxième argument, à moins que tu ne fasse référence au fait que le montant de l'indemnité était trop élevé.

D'ailleurs, j'ai compris que l'on ne pouvait parler de "prix de l'option" que dans le cadre d'une promesse unilatérale.

En revanche le terme "d'indemnité d’immobilisation" est-il réservé à l'une des deux promesses, ou bien est-il commun aux deux promesses ?

Je n'ai pas très bien compris le deuxième argument, à moins que tu ne fasse référence au fait que le montant de l'indemnité était trop élevé.
Exact
Le terme d''indemnité d'immobilisation est réservée à la PUV


arrêt de la 1ère chambre civile du 5 dec 1995

Attendu que, selon les juges du fond, les consorts X... ont, par acte du 31 juillet 1986, consenti à Mme Y... une promesse unilatérale de cession de parts sociales d'un hôtel, la levée de l'option devant intervenir avant le 15 septembre 1989, et la réalisation de la vente, par paiement ou offre réelle du prix, avant le 1er octobre 1989, sous peine de déchéance du droit d'exiger cette réalisation, la promesse étant alors " considérée comme nulle et non avenue " ; que Mme Y... a levé l'option dans le délai prévu, mais n'a demandé la réalisation de la vente que le 31 octobre 1989, de sorte que les consorts X... ont demandé l'attribution de l'indemnité d'immobilisation de 325 000 francs par ailleurs stipulée ; que Mme Y... a de son côté demandé " la résiliation ou la résolution " de la convention ;


Sur le moyen unique, pris en ses deux branches, du pourvoi incident de Mme Y... : (sans intérêt) ;



Mais sur le moyen unique du pourvoi principal des consorts X... :



Vu l'article 1134 du Code civil ;



Attendu que, pour débouter les consorts X... de leur demande en paiement de l'indemnité d'immobilisation, l'arrêt attaqué énonce que cette indemnité a été fixée en fonction du préjudice éventuel né de la nécessité pour les promettants de rechercher un autre acquéreur, préjudice dont il est établi que les consorts X... n'ont pas souffert puisqu'ils ont renoncé à la vente de leurs parts sociales ;



Attendu qu'en se déterminant ainsi, alors que l'indemnité d'immobilisation, stipulée dans une promesse unilatérale de vente comme acquise au promettant en cas de défaut de réalisation de la vente constitue le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;



PAR CES MOTIFS :



CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a débouté les consorts X... de leur demande en paiement de l'indemnité d'immobilisation,
Vous pouvez constater qu'une fois encore c'est l'article 1134 qui est au visa de la cour de cassation
Quelque chose m'échappe tout cela devrait être expliqué en cours

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En fait j'ai trois nouvelles questions après avoir relu (à nouveau) le cours :

1° Le cours parle de la promesse synallagmatique mais n'aborde pas l'hypothèse où celle-ci comprendrait une clause de dédit. Le cours précise d'une promesse synallagmatique est assortie d'un terme ou d'une condition suspensive. Est-ce toujours vrai lorsqu'il y a une clause de dédit comme nous l'affirmons ?

2° Le cas pratique dit que Mme Y pouvait "refuser de signer avant le 10 mai 2007 l'acte authentique", doit-on considérer ce morceau de phrase comme fixant un terme ?

3° Peut-on affirmer que les 13 000 euros constituent une clause pénale, plutôt qu'une clause de dédit ? Si oui qu'est-ce que cela change, à part la possibilité pour le juge de modifier le montant ?

Le cours précise d'une promesse synallagmatique est assortie d'un terme ou d'une condition suspensive. Est-ce toujours vrai lorsqu'il y a une clause de dédit comme nous l'affirmons ?


Parfaitement on peut très bien prévoir une promesse sous condition suspensive par exemple pour l'obtention d'un prêt mais prévoir aussi une clause de dédit.
Un terme est un événement futur mais certain je vous laisse y réfléchir.
Avec une clause pénale on fixe le montant des DI en cas d'inéxécution contractuelle et le but est que ces DI prévus amènent le contractant à s'exécuter.
Avec une clause pénale on est dans l'hypothèse d'un contractant qui a commis une faute contractuelle en ne s'exécutant pas et il est sanctionné, vu la manière dont la clause est rédigée, le bénéficaire peut refuser d'après ce que vous me dites c'est qu'il utilise un droit. Enfin si votre prof ne vous a rien dit sur la clause de dédit il n'entend peut être pas que vous en parliez dans votre cas pratique. Pour ma part je ne demande jamais à mes étudiants d'aller chercher des notions au delà de ce que j'ai enseigné

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Et est-ce que c'est possible d'avoir une promesse synallagmatique qui ne contient ni condition suspensive, ni terme ?

Car je pense que le morceau de phrase "refuser de signer avant le 10 mai 2007 l'acte authentique" n'est ni l'un ni l'autre, car il s'agit d'un évènement certes futur et incertain, mais aussi potestatif (seule Mme Y détermine si elle signera avant cette date).

Et est-ce que c'est possible d'avoir une promesse synallagmatique qui ne contient ni condition suspensive, ni terme ?
On peut tout à fait prévoir une PS sans condition suspensive, si par exemple le bien est acheté au comptant il n'est nul besoin d'une condition suspensive.
De même on peut aussi très bien ne pas avoir de terme, une fois encore promesse de vente vaut vente dans le cadre d'une promesse synallagmatique
Car je pense que le morceau de phrase "refuser de signer avant le 10 mai 2007 l'acte authentique" n'est ni l'un ni l'autre, car il s'agit d'un évènement certes futur et incertain, mais aussi potestatif (seule Mme Y détermine si elle signera avant cette date).

C'est évident qu'on n'est pas dans une condition ni un terme, il ne peut s'agir que d'une clause de dédit ou si l'on considère qu'il s'agit d'une PUV d'une indemnité d'immobilisation .

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