Cas pratique : Promesse de vente

"erreur de modification"

Bonjour,

Je suppose que vous voulez parler du 1589-2, le 1582-2 n'existant pas.
J'ai vaguement l'impression que vous avez une interprétation toute personnelle de cet article.
L'énoncé précise-t-il que M. X aurait omis de procéder aux formalités - pour autant que ce soit celles que vous dites, mais ça pourrait en être d'autres - administrativo-fiscales dans cette vente ?
Et que vient faire dans l'histoire le L442-8 du code de l'urbanisme qui ne concerne que des opérations de lotissements (voir le L442-1) ?

Et vous avez bien écrit que les deux parties avaient signé le papelard, clause incluse ?
Donc, à mon humble avis, vous ne cherchez pas du bon côté.

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Hors Concours

j'adhère complètement à ce qu'a dit Camille

en quoi un article du code de l'urbanisme intervient-il pour la qualification d'une promesse (unilatérale ou synallagmatique?)

C'est plutôt sur ce dernier point que tu devrais orienter tes recherches

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Merci de respecter la charte du forum.

M2 - DJCE de Nancy
CRFPA de Versailles

Tout d'abord merci pour vos réponses.
En effet je voulais parler de l'art 1589-2.
Et non, l'arrêt ne précise pas que M.X a omit de procéder aux formalités fiscales mais on le présume sinon il en aurait été fait mention dans le CP. Et les parties ont bien signé la promesse de vente clause inclue

En fait voici mon raisonnement (plus explicité ) :

Si la promesse est unilatérale, alors Mme Y est fondée à demander le remboursement puisque l'art 1589 dispose qu'est nulle la promesse unilatérale de vente n'ayant pas été enregistrée dans les délais auprès des services fiscaux. La nullité entraine donc la restitution de l'indemnité d'immobilisation.

-> c'est le moyen qu'invoquera la défense de Mme Y.

Or moi je veux démontrer que l'art 1589-2 ne peut pas s'appliquer en l'espèce :

Selon le 1er moyen :

L'article 1589-2 s'applique aux promesse unilatérales de vente et non pas aux promesses synallagmatiques de vente. En effet l'art 1589 dispose al 1er que "[u:hikl430q]la promesse de vente vaut vente[/u:hikl430q] lorsqu'il y a consentement réciproque sur la chose et sur le prix"
Cette disposition revêt un caractère exceptionnel et doit donc faire l'objet d'une interprétation restrictive. Elle est inapplicable à un contrat de promesse synallagmatique de vente valant vente (Cass. 3e civ., 5 juill. 1995)
La promesse de vente vaut vente signifie donc que la promesse de vente devient synallagmatique (puisque la vente est par essence synallagmatique) lorsqu'il y a consentement réciproque sur la chose et sur le prix (ce qui est le cas en l'espèce). Alors la PUV devient PSV.

Fondement jurisprudentiel : La 3e chambre civile dans un arrêt du 11 juin 1992 a retenu que la promesse à un caractère synallagmatique et vaut vente dans une affaire où le bénéficiaire d'une promesse avait accepté l'offre le jour même de l'émission et qu'il y avait accord sur le prix. (ce qui est le cas en l'espèce)

2e moyens :

De plus, le critère du montant de l'indemnité de l'immobilisation permet de qualifier une promesse de vente, car selon son importance elle change la nature de la promesse.

En effet, si les juges estiment que si l'indemnité d'immobilisation est trop importante, alors le bénéficiaire est définitivement lié et n'a plus la faculté de renoncer à la vente.
Fondement jurisprudentiel : Cass. com., 9 nov. 1971. ; Cass. com., 13 février 1978
Et dans ces arrêts, les juges se fondent sur l'art 442-8 du Code de l'urbanisme qui lui même renvoi à un décret du CE concernant le pourcentage. J'ai trouvé le décret, il s'agit du décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007, qui créer l'art R 442-12 du code de l'urbanisme, et qui fixe l'indemnité maximum à 5% du prix de vente total.

Enfin, la première chambre civile, par un arrêt de cassation en date du 5 décembre 1995, a jugé que l'indemnité d'immobilisation stipulée dans un contrat de promesse unilatérale de vente acquise au promettant, en cas de défaut de réalisation de la vente, constitue le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse.

En conséquence, la PUV devient PSV si l'indemnité dépasse 5% et n'est donc plus soumise à l'enregistrement fiscal. Or l'indemnité en l'espèce est de 13 000 € et le montant total de 130 000€, ce qui fait une indemnité à 10%. Mme Y n'est donc pas fondée à demander la nullité de la promesse.

Voila, j'espère que vous avez mieux compris mon raisonnement et j'attends impatiemment vos critiques

Merci d'avance.

Bonjour,
Citation de k1fry90 :


En principe pour une promesse unilatérale de vente, l'indemnité d'immobilisation doit être enregistrer auprès des services fiscaux (art 1582-2 du C civ) sous peine de nullité de la promesse.

Ce n'est pas l'indemnité d'immobilisation qui doit être enregistrée mais la promesse unilatérale.
Par ailleurs vous ne pouvez dire que lorsque l'indemnité d'immobilisation est supérieure à 5% il y a requalification automatiquement. Les juges n'ont absolument pas donné un chiffre butoir. Ils regardent simplement si le montant de l'indemnisation permet encore au bénéficiaire de l'offre de faire un choix.Donc c'est assez subjectif . Je précise qu'il est très courant que l'indemnité correspondent à 10% du prix ce n'est pas pour autant que le bénéficiaire ne dispose plus de son droit d'option. Il manque dans ce post l'énoncé de votre cas pratique,qui doit surement être ailleurs puique tout le monde en discute ... il semble évident qui faut axer que la qualification de la promesse en promesse synallagmatique, dans ce cas les formalités d'enregistrement ne s'applique pas et le contrat est valable. C'est contentieux classique le cas que vous exposez.

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Bonjour,
On omet quelque chose dans votre cas pratique, s'agissait-il d'un appartement pour y habiter à titre principal? Si oui vous avez déjà la possibilité de rétractation de 7 jours discrétionnaire pour l'acquéreur auquel cas d'ailleurs la somme n'aurait pas dûe être versée.
Ensuite vous indiquez :"Une clause prévoyait que la dame pouvait refuser de signer avant Mai 2007 l'acte authentique si elle abandonner 10% du prix total de l'appartement (donc 13000e)," Telle que rédigée cette clause fait davantage penser à une clause de dédit dans le cadre d'une promesse synallagmatique qu'à une option dans le cadre d'une promesse unilatérale. La rédaction des clauses est très importante car les juges vont d'abord étudier le contrat pour voir ce qu'ont voulu les parties. S'il est indiqué que si l'acquéreur refuse de signer, (donc de réitérer chez le notaire) ce n'est alors pas d'une option dont il dispose (une option on accepte on ne refuse pas) dès lors le bénéficaire de la promesse est plus dans le rachat de sa liberté et donc dans une clause de dédit. Dans cette hypothèse la somme reste acquise au promettant car bien évidemment la promesse est synallagmatique donc valable et la clause aussi. je ne suis pas sure d'être claire Après on peut aussi arguer qu'il s'agissait d'une clause pénale pour obliger le contractant à exécuter son obligation et là possibilité pour le juge de réduire ou d'augmenter si la clause pénale est manifestement excessive ou dérisoire [smile4]

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J'ai le même cas pratique à rendre la semaine prochaine (nous avons sûrement le même prof M.R, qui se moque souvent de la Cour de cassation).

Quand je suis tombé sur cette discussion, j'ai effectivement retrouvé la même piste que j'avais déjà lu dans un article de doctrine relativement vieux (2000) : à savoir qu'il fallait qualifier la promesse de synallagmatique pour échapper à 1589-2.

Cela semble fondé sur le fait que la clause ressemble plus à un "dédit" qu'à un "prix". Mais la différence entre "pouvoir refuser de signer" et "pouvoir lever l'option" est fondée sur quel(s) article(s) du code civil ? Je crois qu'aucun article ne parle de dédit, doit-on se fonder sur les articles 1102 et 1103 qui différencient le contrat synallagmatique de l'unilatéral, ou bien y a-t-il un autre fondement possible ? Doit-on citer une jurisprudence à ce sujet ?

Sinon y-a-il une ou plus autres solutions pour éviter à M.X de restituer le prix ?

Justement je ne sais pas encore ce que je vais mettre. Mais pourquoi dis-tu qu'il faut trois arguments ? Je n'ai pas trouvé une telle exigence dans la plaquette de TD ni dans le plan du cours (même si j'imagine volontiers qu'un seul argument ne suffit pas, mais pourquoi nécessairement trois ?).

Fait-tu référence aux étapes de la position du problème ?

I.- Je réponds d'abord à ta question de 19:59.
Tu demande "comment rapporter la preuve qu'il n'y a pas eu défaut d'enregistrement et que donc elle ne peut pas demander l'annulation?". Le prof a dit que l'argumentation devait ce faire en droit uniquement et pas en fait. Donc il est clair qu'il n'y a pas eu enregistrement, sinon il n'y aurait aucun problème.

II.- Je te pose une question à mon tour. Quels sont les deux arguments que tu as déjà ?

Je suppose que les deux tendent à prouver que la promesse est synallagmatique, à moins de trouver un moyen qu'il ne restitue pas la somme même si la promesse est unilatérale (mais je ne vois pas comment).

D'un autre coté, si tu as deux bons arguments avec une bonne position du problème, tu as déjà entre 12 et 14. Je crois que c'est une question de qualité et non quantité, car le plan dit que l'argumentation doit répondre de façon "satisfaisante" (point 4.b du plan de cours, je ne sais pas si tu l'as).

Pour avoir au moins 15 il faut réfuter par avance les arguments adverses. Je pense donc qu'un troisième argument te sera utile surtout s'il réfute (et donc, anticipe) la position adverse, pas s'il se contente de confirmer ta théorie. Mais je peux me tromper.

Bonjour
Mais la différence entre "pouvoir refuser de signer" et "pouvoir lever l'option" est fondée sur quel(s) article(s) du code civil ? J
Je n'ai pas parlé d'articles du Code civil, je vous ai indiqué que lorsqu'un contrat pose un problème d'interprétation, la 1ère chose que doivent faire les juges pour notamment le qualifier c'est de lire le contrat et d'apprécier la manière dont sont rédigées les clauses et notamment la clause concernant un prix qui restera dû. En fonction de la rédaction, ils pourront (parfois) en déduire ce qu'ont voulu réellement les parties.
S'il est indiqué ex "le bénéficiaire de la promesse devra signer l'acte à telle date , à défaut il devra payer une somme de ..." on est manifestement dans une promesse synallagmatique avec clause de dédit .
S'il est indiqué que si le bénéficiaire de la promesse ne s'exécute pas il devra payer une somme de .... on est plus dans une clause pénale. Si les parties utilisent le terme d'indemnité d'immobilisation on vérifie l'importance de la somme qui doit être versée et si la somme est trop importante, les juges peuvent effectivement estimer que le bénéficiaire ne dispose pas réellement d'un droit d'option et du coup considérer qu'il s'agit d'une promesse synallagmatique, mais une fois encore ce n'est pas automatique . Regardez cet arrêt qui ressemble beaucoup à votre cas pratique
Audience publique du mercredi 26 septembre 2012
N° de pourvoi: 10-23912

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 29 juin 2010), que par acte sous seing privé du 4 avril 2007, la société DR Cap Corniche a signé avec la société France Invest Ans une promesseunilatérale de vente portant sur l'achat d'un immeuble et a versé une indemnité d'immobilisation ; que la société France Invest Ans n'ayant pas signé l'acte authentique dans le délai de la promesse, la société DR Cap Corniche l'a assignée en paiement de l'indemnité d'immobilisation et en réparation de son préjudice ;

Sur le second moyen :

Attendu que la société DR Cap Corniche fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande en réparation du préjudice, alors, selon le moyen, qu'en relevant d'abord qu'au vu de l'importance de l'indemnité d'immobilisation, les articles 1.3 et 1.6 de l'acte de promesse du 4 avril 2007 créaient une véritable obligation d'acquérir à la charge de la société France Invest Ans, transformant la promesseunilatérale de vente en contrat synallagmatique, tout en retenant ensuite que cette société, n'ayant souscrit aucune obligation d'acquérir, n'avait pu commettre de faute en refusant d'acquérir le bien objet de la promesse, la cour d'appel a statué par des motifs contradictoires et ainsi violé l'article 455 du code de procédure civile ;

Mais attendu qu'ayant relevé que la société France Invest Ans n'avait souscrit aucune obligation d'acquérir, la cour d'appel en a justement déduit sans se contredire, qu'elle n'avait commis aucune faute en refusant d'acquérir le bien ;

Mais sur le premier moyen :

Vu l'article 1589 du code civil ;

Attendu que pour débouter la société DR Cap Corniche de sa demande en paiement de l'indemnité d'immobilisation, l'arrêt retient qu'au vu de l'importance de cette indemnité, les articles 1.3 et 1.6 du contrat créent une véritable obligation d'acquérir à la charge du bénéficiaire, transformant la promesseunilatérale de vente en contrat synallagmatique ;
Qu'en statuant ainsi, sans relever que la promesse de vente était assortie d'une indemnité si importante par rapport au prix de vente qu'elle privait la société France Invest de sa liberté d'acheter ou de ne pas acheter, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE,

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En fait ce sont quelques mots du contrat qui vont déterminer si la promesse est unilatérale ou synallagmatique, cela revient donc à se fonder sur 1102 et 1103. Doit citer certains articles sur l'interprétation des conventions (1156 et suivants) ?

Mais tu abordes deux hypothèses, celle de la clause de dédit et celle de la clause pénale. Mais dans les deux cas la promesse est synallagmatique n'est-ce pas ? La seule différence c'est que la clause pénale peut être réduite par les juges (mais je ne pense qu'ils le feraient en l'espèce). D'autant que dans les deux cas, que la clause soit de dédit ou pénale, la promesse est synallagmatique même si le prix de l'option est faible, non ?

Comment aurait du être rédigée la clause pour que la promesse soit considérée comme unilatérale ?

Et surtout il y un problème, le cas pratique est ainsi rédigé : "Défense de Monsieur X - M.X a promis le 14 janvier 2007 de vendre à Mme Y un appartement pour le prix de 130 000 euros. M.X a remis le même jour à Mme Y un écrit précisant l'adresse de l'appartement et le prix, que les parties ont signé. Une clause prévoyait que Mme Y pouvait refuser de signer avant le 10 mai 2007 l'acte authentique en abandonnant 10% du prix total de l'appartement, soit 13 000 euros, somme versée le 14 janvier 2007 par Mme Y à M.X. N'ayant pas acquis l'appartement au 15 juin 2007, Mme Y demande la restitution des 13 000 euros. M.X refuse. Mme Y demande alors al nullité u contrat sur le fondement de l'article 1589-2 du code civil (ancien article 1840-A du CGI) pour défaut d'enregistrement auprès de l'administration fiscale."

La phrase en gras semble vouloir qu'il y a accord sur la chose et sur le prix. Doit ont considérer, si elle est synallagmatique, que c'est une promesse de vente valant vente ? Je suppose que non mais pour être sur je pose la question.

Mais tu abordes deux hypothèses, celle de la clause de dédit et celle de la clause pénale. Mais dans les deux cas la promesse est synallagmatique n'est-ce pas ? La seule différence c'est que la clause pénale peut être réduite par les juges (mais je ne pense qu'ils le feraient en l'espèce).
Côté bénéficiaire d'une promesse ce ne peut être effectivement qu'une promesse synallagmatique puisqu'une clause de dédit consiste dans le rachat de sa liberté c'est donc que l'on est déjà engagé, ce qui n'est pas le cas pour le bénéficiaire d'une PUV.
Clause pénale même chose le but de cette clause est de forcer à exécuter donc pareil il faut un engagement d'acquérir et donc être dans le cadre d'une PS.
Sinon dans le cadre d'une PUV, on pourrait avoir une clause de dédit mais côté promettant (lui est engagé) mais on s'éloigne de votre cas pratique.
Vous noterez que l'arrêt de cassation dans l'affaire que je vous ai donnée ne vise que 1589 , les articles que vous citez 1102 et 1103 ne sont à mon avis pas à invoquer . En pratique ils ne sont pas utilisés pour faire la distinction entre promesse unilatérale et promesse synallagmatique. De plus le fait que dans une promesse unilatérale soit insérée une indemnité d'immobilisation change la nature du contrat, puisque des obligations pèsent sur le bénéficiaire de la promesse, cela confère au contrat une connotation synallagmatique mais ne renfermant toutefois toujours qu'une PUV ( se référer Ghestin).
Si vous voulez mon avis votre cas pratique est mal rédigé mais cela vous n'y pouvez rien. On indique en gras qu'elle a signé un écrit précisant le bien (objet et prix) sauf qu'on ne sait pas exactement ce qu'elle a signé. Est ce que dans cette promesse, elle s'est engagée à acquérir avec faculté de dédit ou qu'elle disposait d'une option tel qu'on vous soumet le cas vous ne pouvez pas répondre . Dans un cas comme cela je distinguerais les deux hypothèses. Dans la réalité vous auriez le contrat complet qui en principe vous éclairerez davantage encore que parfois .
Exemple de promesse sans ambiguïté PROMESSE DE VENTE
ENTRE LES SOUSSIGNES
M. (nom et prénom)
demeurant à (lieu),
agissant en sa qualité de propriétaire
ci-après dénommé(e) "LE PROMETTANT"
d'une part
et
M. (nom et prénom)
demeurant à (lieu),
ci-après dénommé(e)(s) "LE BENEFICIAIRE"
d'autre part
IL A ETE CONVENU ET ARRETE CE QUI SUIT :
Par les présentes, le PROMETTANT, en s'obligeant et en obligeant solidairement et indivisiblement entre eux ses héritiers et ayants cause à quelque titre que ce soit à toutes les garanties ordinaires de fait et de droit les plus étendues en pareille matière, promet de vendre l’immeuble situé à …, dont la désignation suit, au BENEFICIAIRE, qui accepte cette promesse en tant que telle, mais sans prendre l'engagement d'acquérir, se réservant la faculté d'acquérir, si bon lui semble, dans les conditions ci-après indiquées.[/b]
Je tiens à préciser que lorsque l'on passe par un professionnel pour rédiger une promesse de vente immobilière il n'y a guère que les notaires qui pratiquent la PUV, les agences immobilières ont des contrats types qui correspondent à une promesse synallagmatique. Toujours en pratique le terme de promesse synallagmatique n'est pas utilisé on lui préfère le terme de compromis

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(concernant le délai de 7 jour je ne c pa sil vo mieux que jen parle dès le début ou non).

Une fois encore le cas pratique n'est pas assez précis. Si Mme X change d'avis dans les 7 jours (ce que nous ne savons pas) et s'il s'agit d'une vente pour une habitation principale, le litige s'arrête là, l'indemnité d'immobilisation doit être rendue il n'y a plus de discussion à avoir.

Sinon on retombe effectivement sur la requalification du contrat pour le vendeur qui doit démontrer qu'il y avait volonté d'acheter de part et d'autres et que le montant de la soi disant immobilisation est trop important réduisant à néant la possibilité d'option de l'acquéreur.
Côté acheteur "potentiel" on s'accroche au fait qu'il s'agit d'une PUV et en l'absence d'enregistrement la promesse est nulle. Vous pouvez reprendre tous les arguments que vous invoquez.
Le prof a dit que l'argumentation devait ce faire en droit uniquement et pas en fait. Je le comprendrais s'il s'agissait d'un pourvoi en cassation, mais les juges du fond apprécient tant le droit que le fait...

Enfin concernant l'article L 442-8 du Code de l'urbanisme ainsi que vous l'a dit Camille il n'a pas sa place ici, il ne concerne que les lotissements qui ont une législation spécifique, nulle part dans votre cas pratique il n'y est fait référence. Vous êtes là pour pratiquer le droit commun de la vente pas pour aller dans cas spécifiques que vous aurez l'occasion de voir plus tard

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Bonjour,
En ce qui concerne l'utilisation du code de l'urbanisme oui votre argumentation n'est pas bonne ,sauf si vous me dites que votre TD concerne le droit de l'urbanisme et que votre cas pratique concerne les lotissements
Pour le reste votre argumentation se tient et oui vous pouvez invoquer que l'indemnité est trop importante ce qui fait que le bénéficiaire de ne dispose plus réellement d'un choix entre accepter ou refuser et du coup on est dans le cadre d'une promesse synallagmatique et donc la promesse est valable . Aidez vous de l'arrêt que je vous ai mis.

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On indique en gras qu'elle a signé un écrit précisant le bien (objet et prix) sauf qu'on ne sait pas exactement ce qu'elle a signé. Est ce que dans cette promesse, elle s'est engagée à acquérir avec faculté de dédit ou qu'elle disposait d'une option tel qu'on vous soumet le cas vous ne pouvez pas répondre

Il écrit que "Mme Y pouvait refuser de signer avant le 10 mai 2007 l'acte authentique en abandonnant 10% du prix total de l'appartement"

Puisqu'il est est écrit "pouvait refuser de signer", je suppose que c'est une clause est dédit et non une option. Donc la promesse est synallagmatique, donc 1589-2 est inapplicable, et donc les bons juristes que nous sommes permettent à M.X de conserver les 13 000€.

D'un autre coté je me demande si on ne peut pas cumuler les deux arguments : c'est à dire d'abord affirmer que c'est synallagmatique en raison des termes du contrat, et ensuite en raison du montant de l’indemnité (si on considère que 10% sont excessifs, mais j'en doute).

Par contre je me demande toujours si c'est une promesse de vente valant vente ? Dans ce cas Mme Y doit le reste du prix à M.X (130 000 - les 13 000 qu'elle a déjà versés = 117 000 €) ?

Il écrit que "Mme Y pouvait refuser de signer avant le 10 mai 2007 l'acte authentique en abandonnant 10% du prix total de l'appartement"

Puisqu'il est est écrit "pouvait refuser de signer", je suppose que c'est une clause est dédit et non une option.
C'est exactement ce que j'ai indiqué un peu plus haut dans ce post . Elle pouvait refuser de signer l'acte authentique on n'est pas dans une option mais dans une réitération de la promesse synallagmatique. Cela signifie dès lors que l'argumentation sur le montant de "l'indemnité d'immobilisation n'est à mettre qu' à titre subsidiaire, au cas où l'argumentation principale dans le cadre d'un procès ne serait pas retenue par le juge . Dans un cas pratique il faut mettre toutes les arguments possibles mais les hiérarchiser on met ce qui apparaît le plus probable en 1er et le reste après, comme les conclusions d'avocats (principal , subsidiaire)

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Pourquoi "réitération" de la promesse ?

Cela revient à ma précédente question pour savoir si Mme Y doit payer les 117 000 € restants à M.X, chose qu'il pourrait demander en demande reconventionnelle puisque dans le cas pratique, c'est elle qui l'attaque pour récupérer les 13 000 €.

Cela me semble excessif mais je préfère être sur.

Parce que lorsque l'on signe une promesse de vente immobilière, même si on est dans le cadre d'une promesse synallagmatique qui vaut vente on est obligé d'aller faire un acte authentique chez le notaire on parle de réitération chez le notaire, réitérer parce qu'on est déjà engagé.
Si l'on raisonne sur une promesse synallagmatique, la clause de dédit permet de racheter sa liberté , votre Mme Y n'est donc tenue que des 13 000 euros, on ne peut la forcer à plus .

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En fait la règle selon laquelle la "promesse de vente vaut vente" ne s'applique pas réellement aux promesses immobilières sous seing privé, à cause de l'obligation de faire un acte authentique.

Du coup pourquoi quand même se fonder sur l'article 1589 ? En fait j'ai compris la solution mais je pose la question du fondement juridique que nous devons invoquer pour démontrer que la promesse est synallagmatique.

Si si
La promesse de vente vaut bien vente et la réitération chez le notaire est sans incidence sur la valdité de ladite promesse. Si l'un des deux contractants ne voulait pas se présenter chez le notaire et si une procédure est enclanchée n'importe quel juge constaterait que la vente est bien formée et l'exécution forcée possible. Exception à cela la volonté des parties, c'est le cas quand on insère une clause de dédit mais ce n'est pas non plus courant.

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Et du coup quel est le fondement juridique ? Car le prof est attaché à ce que l'on se fonde sur articles du code civil (beaucoup plus que sur la jurisprudence, laquelle est de toute façon fondée sur la loi).

Comment peut-on se fonder sur 1589 pour prouver que la promesse est synallagmatique ? Ou bien doit-on se fonder sur les articles à propos de l'interprétation des conventions (1156 et suivants) ?

Du coup flag, dans la position du pb tu mets quoi? tu parle de la promesse unilatérale de vente que tu exclues de ce fait? Parles tu aussi de la restitution du prix que Mme avait demandé et qui lui a été refusée?
Ensuite du coup pour toi, quels vont etre tes arguments développés en l'espèce?

Ma position du problème est très simple : M.X doit rembourser les 13 000 € si c'est unilatéral, et peut les conserver si c'est synallagmatique.

La discussion consiste donc simplement à avancer des arguments en faveur du caractère synallagmatique et à réfuter ceux qui sont en faveur du caractère unilatéral.

Et du coup quel est le fondement juridique ? Car le prof est attaché à ce que l'on se fonde sur articles du code civil (beaucoup plus que sur la jurisprudence, laquelle est de toute façon fondée sur la loi).

En même temps les articles du Code civil ont été beaucoup façonnés par la jurisprudence, vous le verrez notamment au 2ème semestre dans le cadre de la responsabilité civile, où la cour de cassation a créé de toute pièce des cas de responsabilité non prévus par les rédacteurs du Code.
Pour en revenir à nos moutons
A mon sens on invoque 1134 les conventions légalement formées tiennent lieu de lois à ceux qui les ont faites.

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Bon c'est ce que j'ai fait.
Mais par conséquent, quels arguments as tu évoqué concrètement?